A kormány lépéseket tesz a lakáspiac dinamikájának befolyásolására.
"Az első lakásszerző fiatalok helyzete az elmúlt években egyre nehezebbé vált. A szeptemberben induló Otthon Start Programmal viszont több tízezer fiatal számára olyan lehetőség nyílik, amire a rendszerváltás óta nem volt példa" - mondta az Indexnek Panyi Miklós, a Miniszterelnökség stratégiai államtitkára azzal kapcsolatban, hogy kormány július elején meghirdette az Otthon Start Programot. A fiatalok első lakáshoz jutását segítő új konstrukció alacsony önerőt és végig fix kamatot kínál. A program nemcsak gazdasági, hanem társadalmi választ is ad egy égető problémára. És akár újra is rajzolhatja a hazai lakáspiac térképét.
Az Orbán-kormány július elején bejelentett egy új programot, amely nem csupán méreteiben és célcsoportjában, hanem feltételeiben is jelentős eltéréseket mutat az eddigi támogatási formákhoz képest. Az Otthon Start Program nem csupán egy újabb lakáspolitikai intézkedés, hanem egy válasz egy régóta fennálló társadalmi problémára: a fiatalok lakáshoz jutásának egyre szűkülő lehetőségeire. A program felépítése egyszerű, de rendkívül hatékony. Azok, akik első lakás vásárlására készülnek, 10%-os önerő mellett, legfeljebb 50 millió forintos hitellel indulhatnak el, 25 éves futamidővel és fix 3%-os kamattal.
A helyzet háttere megdöbbentő: Magyarországon az idősebb generáció többsége, a 40 év felettiek 80%-a saját lakásban él, míg a fiatal felnőttek, azaz a 18-40 évesek között csupán 40%-uk mondhatja el ugyanezt magáról. Az ellentét tehát egyre nyilvánvalóbbá válik. Az újonnan bevezetett program célja éppen ennek a feszültségnek a kezelésére irányul. Milyen úton haladtunk eddig? Milyen tényezők alakították ki a jelenlegi helyzetet? És milyen hatással lehet ez a döntés a lakáspiac jövőbeli alakulására? Erről a kérdésköről beszélgettünk Panyi Miklóssal, a Miniszterelnökség stratégiai államtitkárával.
Az Otthon Start program nem csupán egy önálló kezdeményezés, hanem egy átfogó kormányzati stratégia szerves része. A lakhatási nehézségek orvoslására kidolgozott 21 pontos gazdasági akcióterv keretein belül már eddig is számos, a lakhatást érintő intézkedés látott napvilágot. "Ilyenek például az Airbnb-szabályozás szigorítása, a lakáscélú cafeteria bevezetése, valamint az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakásvásárlásra való felhasználásának lehetősége. Ezek mind hozzájárulnak a stratégia átfogó célkitűzéseihez" - emelte ki a Miniszterelnökség stratégiai államtitkára.
Az év elején indított vidéki otthonfelújítási program kifejezetten a 5000 fő alatti településekre összpontosít, ezzel erősítve a helyi közösségek fejlődését. E mellett már működik a Lakhatási Tőkeprogram is, amelynek célja a lakásépítések élénkítése az ország minden szegletében, ezzel hozzájárulva a lakásállomány bővítéséhez. A program keretében több százmilliárd forint áll rendelkezésre lakásfejlesztések támogatására. Azonban hiányzik egy olyan átfogó intézkedés, amely kifejezetten a fiatalok első lakásvásárlásának megkönnyítésére irányul, és valóban jelentős hatást gyakorolna a lakáspolitikai rendszerre.
"Az elmúlt évek során a fiatal lakásszerzők helyzete egyre inkább megnehezedett. Azonban a szeptemberben bevezetésre kerülő Otthon Start Program új lehetőségeket kínál több tízezer fiatal számára, melyre a rendszerváltás óta nem volt példa" - nyilatkozta Panyi Miklós. Miközben a CSOK Plusz a gyermekvállaló családokat támogatja, a még életkezdés fázisában lévő fiatalok eddig gyakran kimaradtak a kedvezményekből.
A kormány most egyértelműen a keresleti oldalra fókuszál, ami önmagában is kényes témát vet fel. Hiszen a kereslet növekedésével együtt az árak is emelkedhetnek. A kérdés az, hogy mennyire képes a kedvezményes kamatozás és a stabil, átlátható hitelfeltételek ellensúlyozni ezt az áremelkedést. Az Otthon Start program kulcseleme pontosan itt rejlik: a 3%-os fix kamat, amely a jelenlegi piaci viszonyok között szinte páratlan lehetőségnek számít.
Az államtitkár szerint a növekvő érdeklődés természetesen hatással lesz az árakra, de számos olyan tényező van, ami a hatást jelentősen mérsékli, például a négyzetméter ár korlátok. Az elmúlt években, de már a COVID-járvány előtt is rendszeresen visszatérő kritika volt, hogy Magyarországon robbanásszerű áremelkedés zajlott a lakáspiacon. Sok elemző rámutatott, hogy ebben nagy szerepe volt az állam családi otthonteremtést támogató programjainak.
Panyi Miklós véleménye szerint elengedhetetlen, hogy tudatosítsuk: a magyar lakáspiac 2007-2008 környékén gyakorlatilag megrekedt a gazdasági válság és a devizahitel-válság következményeként. Számos család került olyan nehéz helyzetbe, amelyből nehezen tudtak kijutni, és az ingatlanokhoz való hozzáférés is drámaian csökkent. Ez a kedvezőtlen helyzet körülbelül 6-7 éven át tartott, ami miatt sok család a gazdasági körülmények miatt kénytelen volt elhalasztani a lakásvásárlás lehetőségét.
Az államtitkár hangsúlyozta, 2016-tól indult el újra a lakáspiac élénkülése, aminek legfőbb motorja az erős konjunktúra, a munkahelyek számának és a bérek dinamikus növekedése volt. A kormány a családok lakhatásának támogatása érdekében pedig 2015 után célzott otthonteremtési programokat indított, például a CSOK-ot, a babaváró kölcsönt, illetve az otthonfelújítási támogatást. "Ezek a programok több százezer család számára biztosítottak segítséget az otthonteremtésben."
Ahogy azt ismeretettük az ingatlanárak emelkedése nem csak Magyarország sajátossága. Varsóban, Prágában, Pozsonyban vagy Bukarestben a négyzetméterárak hasonlóak vagy még magasabbak, mint Budapesten vagy a magyar régiós városokban. Ez az ingatlanpiaci felértékelődés összefügg azzal a tendenciával, hogy ezek a régiós központok egyre inkább közelítenek a nyugat-európai árakhoz. Az államtitkár kitért arra is, hogy az ingatlanpiac mostanában lassulást mutat.
Az elmúlt hat hónap során észlelhetően csökkent a tranzakciók száma, és az építőipar aktivitása is visszaesett, különösen az új lakások és családi házak kivitelezésében. Ez a helyzet azonban új lehetőségeket nyújt a piaci élénkítésre. A kormány ezért egy olyan támogatási programot alakított ki, amely a fiatalok számára biztosít hosszú távú, kiszámítható és fix kamattal rendelkező hitellehetőségeket, ahelyett, hogy vissza nem térítendő támogatásokat kínálna. Ez a megközelítés hozzájárul ahhoz, hogy a támogatások ne gyakoroljanak jelentős nyomást az ingatlanárakra, mivel az eladók kevésbé tudják azokat beépíteni az árképzésbe.
A program korábban említett korlátai világos üzenetet közvetítenek az ingatlanfejlesztők felé: a támogatott kereslet csak a meghatározott szinten belüli lakásokra vonatkozik. Ezért az új projektek tervezésekor elengedhetetlen figyelembe venniük ezt a vásárlói szegmenst. A kormány becslése szerint jelenleg körülbelül 140-150 ezer ingatlan van eladásra kínálva Magyarországon, ezek kétharmada pedig beleesik a program által előírt ár- és méretkorlátok közé. Ez azt jelenti, hogy körülbelül százezer olyan ingatlan áll rendelkezésre, amely a fiatal első lakásvásárlók számára elérhető. A szakértők rámutatnak, hogy az eladói aktivitás is növekedett az utóbbi időszakban, hiszen mintegy 10 százalékkal több ingatlan került a piacra.
A helyzet még bonyolultabb, mivel Magyarország nem tartozik az Európai Unió legmagasabb jövedelmi szintű országai közé. Az elmúlt évtized során ez különösen megnehezítette az ingatlanpiacra való belépést a potenciális vásárlók számára. Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlanárak alakulását nem lehet önállóan vizsgálni; figyelembe kell venni a jövedelmi helyzet változásait is. Erre a célra szolgál a lakásár/jövedelem mutató, amely a lakásárindexet összeveti az egy főre jutó elkölthető jövedelemmel, ezzel megmutatva a lakások megfizethetőségét. Amikor ez a mutató emelkedik, a lakásvásárlás egyre nehezebbé válik, míg a csökkenése esetén a lehetőségek szélesednek.
Ebben a vonatkozásban a legfrissebb Eurostat adatok alapján Magyarországon 2010 óta nem történt lényeges változás: 2024-re a mutató pontosan ugyanazon a szinten stagnált, mint egy évtizeddel korábban. Ez azt jelenti, hogy bár a lakásárak rekord sebességgel növekedtek, a jövedelmek elméletileg képesek voltak lépést tartani ezzel a növekedéssel. Ennek következtében a statisztikák szerint a vásárlók helyzete nem romlott - hívta fel a figyelmet az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány legújabb elemzésében.
Panyi Miklós megjegyezte, hogy az ellenzéki oldalon egyelőre meglehetősen csekély kritikával találkozott a programmal kapcsolatban. "Az ellenzéki politikai szereplők részéről nagyon keveset hallottam bírálatról, hiszen a fiatalok számára elérhető, jelentős előrelépési lehetőségeket kínáló társadalompolitikai célkitűzést nem lehet vitatni." Hozzátette, hogy a program elsődlegesen az első lakásvásárlók igényeire épül, és elsősorban a fiatalokat célozza meg, azonban a kormány döntése értelmében bárki élhet vele, aki nem rendelkezik saját ingatlannal.
Panyi Miklós hangsúlyozta, hogy "ez a program mindenki számára elérhető, aki nem rendelkezik lakástulajdonnal, és megfelel bizonyos alapvető feltételeknek, mint például a társadalombiztosítási státusz vagy a hitelképesség." Kiemelte, hogy míg korábban a támogatások a családi állapot alapján kerültek kiosztásra, most már a tulajdoni helyzet a kulcsfontosságú tényező: a program kizárólag azok számára elérhető, akik az első lakásukat szeretnék megvásárolni.
Korábban már beszámoltunk arról, hogy a számítások szerint az államilag támogatott lakáshitel összegét államkötvénybe fektetve akár több mint 150 millió forintot is lehet keresni. Ezt a jelenséget közgazdasági szakkifejezéssel arbitrázsnak nevezik, ami akkor fordul elő, amikor a támogatott hitel kamata alacsonyabb, mint a piacon elérhető, biztos hozamú befektetéseké.
Panyi Miklós véleménye szerint a magánszemélyek esetében nem indokolt a reális veszélyekkel kapcsolatos aggodalom. "Azok a csoportok, akikről ezek a cikkek szólnak, nem okoz nekik gondot akár 40-50 millió forint készpénz előteremtése. Ezek a társadalmi rétegek aktívan részt vettek az elmúlt évek ingatlanpiaci fellendülésében, és jellemzően magas jövedelműek, akik szinte kivétel nélkül rendelkeznek egy vagy több ingatlannal. Az ingatlanokkal rendelkező személyek nem tudnak részt venni az arbitrálásban, tehát a célcsoport más. Ez a helyzet rendkívül egyszerű." Panyi úgy véli, hogy az ellenzéki sajtó kritikái inkább a hangulatkeltés irányába mutatnak, keresve a hibákat, és nem tükrözik a valós eseményeket.
2025 első negyedévében a gazdasági helyzet jelentős romlásnak indult, az építőipar teljesítményének volumene márciusra 3,4 százalékkal csökkent az egy évvel korábbihoz képest. Ez a kedvezőtlen tendencia rávilágíthatott arra, hogy szükség van egy széles körben elérhető, átfogó lakáspolitikai hiteltermék bevezetésére, amely nemcsak a demográfiai (pronatalista) célokat szolgálja, hanem elsődlegesen a gazdaság fellendítésére irányul. A kormányzat valószínűleg észlelhette, hogy
Ebben a környezetben indul útjára az új, Otthon Start Program néven ismert támogatott hitelprogram, amely szeptembertől kínál lehetőséget az otthonteremtésre azok számára, akik eddig kiszorultak az ingatlanpiacról. A segítség valóban létfontosságú, hiszen az ingatlanárak és a hitelkamatok drámai módon emelkedtek, miközben a bérek nem minden jövedelmi és társadalmi csoportban tudták ezt a változást lekövetni.
Ennek következtében sokak - különösen a fiatalok - számára továbbra is elérhetetlen álommá vált a saját ingatlan vásárlása. A program nemcsak az ingatlan- és hitelpiacot élénkítheti, hanem a nemzetgazdaság szempontjából kiemelten fontos építőipart is támogatja. A program hatásait illetően Panyi Miklós kiemelte, az ingatlanpiac jelentős élénkülésére lehet számítani:
Amikor a fiatal generáció aktívan részt vesz az ingatlanpiacon, az egész szektor dinamikusan felélénkül. Ez nemcsak az eladók számára teremt lehetőségeket a továbblépésre, hanem új tranzakciók és építkezések láncreakcióját is elindíthatja.
Ezzel párhuzamosan az új építésű ingatlanok piaca is dinamikusan fejlődhet, különösen a megyei jogú városokban, de Budapest számos területén is. Az ingatlanfejlesztők egyre inkább felismerik a programban rejlő lehetőségeket, és várhatóan a vásárlói réteg bővülése is serkenteni fogja az új beruházások indítását. Panyi Miklós véleménye szerint 2026-ra akár 10 ezer új ingatlan kivitelezése is megkezdődhet országszerte, ami körülbelül 1%-os GDP-növekedést eredményezhet. "Ez jelentős élénkülést hozhat az építőiparban, és kedvező költségvetési következményekkel járhat, amelyek támogatni fogják a program finanszírozását" - tette hozzá a szakértő.
