Bár a számadatok még nem tükrözik, a tárgyalóasztalok környékén már érezhető a feszültség és az izgalom, hiszen az ingatlanpiac kezd újra életre kelni.

A várakozások szerint az idei évben az ingatlanpiac tranzakciós aktivitása nem fogja elérni a 400 millió eurós határt, ami a 2014-15-ös évekkel összehasonlítva a legalacsonyabb volumennek számít. A csekély teljesítmény mögött az iroda szektor áll, ahol az év első kilenc hónapjában nem zajlottak jelentős befektetési tranzakciók. Ugyanakkor a helyzet az év végére változni látszik: az IO Partnersnél régóta nem tapasztalt dinamizmus figyelhető meg a kulisszák mögött. Andrei Vacarut, a vállalat régiós tőkepiaci részlegének vezetője, valamint Zeller Gábor, a magyar leányvállalat vezetője osztották meg velünk gondolataikat arról, miért választják a külföldi befektetők a régiós projekteket a hazai lehetőségekkel szemben, mely eszközök a legkeresettebbek most, mikorra várható a piaci fellendülés, és hová tűntek a korábban aktív hazai befektetők.

A tavalyi borongós légkör után idén úgy tűnik, hogy a befektetői kedv kezd újból erőre kapni. Milyen változások figyelhetők meg az ingatlanpiacon, és hogyan teljesítenek a különböző szegmensek?

Andrei Vacaru: Két kihívásokkal teli év után regionális szinten úgy tűnik, hogy az ingatlanpiac stabilizálódott, és idén ősszel már kezdtük érezni a pozitív hangulatot. Ugyanakkor Lengyelország nélkül a tranzakciós volumen a régióban (Csehország, Románia, Magyarország, Szlovákia) 2024 első 9 hónapjában mindössze 2,1 milliárd euró volt, ami még mindig 9%-kal elmaradt az előző év azonos időszakától.

Zeller Gábor: Amikor tavaly nagyjából egy évvel ezelőtt raktuk össze a magyarországi piaci statisztikákat, akkor én azt gondoltam, hogy ténylegesen elértük már a gödör alját likviditás tekintetében: 600 millió eurós össz-tranzakciós volumennel zártuk a 2023-as évet. Azóta kiderült, hogy korai volt az optimizmusom, mert az előrejelzések - a legoptimistább forgatókönyvek szerint is - azt mutatják, hogy az idei évben a 400 millió eurót sem fogja meghaladni az éves tranzakciós aktivitás, ami 2014-15 óta nem látott alacsony volument jelent a piacon.

Ezzel együtt sokkal összetettebb képet fest az, hogy mi zajlik a színfalak mögött, a vállalati tárgyalóasztalok mellett. Jelenleg több ügyletünk esetében is közvetlenül aláírás előtt állunk. Ennél is fontosabb, hogy az utolsó negyedévben a Honvéd Center tranzakciójával már a harmadik irodaház adásvételi ügylet megkötését támogatta az iO Partners, ráadásul külön öröm, hogy ezzel ismét egy nemzetközi hátterű befektető magyarországi belépését segítettük elő.

Jelenleg két tranzakció van folyamatban, amely előtt a végső aláírásra várunk, emellett aktívan zajlanak a vevői átvilágítások is a további értékesítéseink kapcsán. Az egyes eszközkategóriákon belül több előrehaladott fázisú ügylet is zajlik a piacon, és ezek lezárása révén olyan benchmarkok alakulhatnak ki, amelyek nagyobb magabiztosságot adhatnak a piaci szereplőknek az árazás terén, valamint ösztönözhetik a likviditást 2025-ben.

A befektetési volumenek alakulása a különböző szektorokban számos tényezőtől függ, és jelentős regionális eltérések figyelhetők meg. Az egyes ágazatok, mint például a technológia, az egészségügy vagy a zöld energia, különböző ütemben vonzzák a tőkét, ami részben a gazdasági környezet, a politikai stabilitás és a piaci igények változásának következménye. A régiós eltérések gyakran tükrözik a helyi gazdasági helyzetet és a szabályozási kereteket. Például, míg Észak-Amerikában a technológiai szektor dominál, addig Európában a fenntartható energiaforrásokba való befektetések növekedése figyelhető meg, részben a környezetvédelmi előírások szigorodása miatt. Ázsia, különösen Kína, a gyártási szektorban tapasztal jelentős növekedést, amit a globális kereslet és a helyi innovációk hajtanak. Ezek az eltérések gyakran olyan tényezők következményei, mint a gazdasági politikák, az infrastrukturális fejlesztések, a munkaerőpiac sajátosságai, valamint a technológiai fejlődés üteme. Az ilyen komplex összefüggések megértése elengedhetetlen a stratégiai befektetési döntések meghozatalához.

A.V.: A kelet-közép-európai piacon a kiskereskedelem (a tranzakciós volumen 33%-a, körülbelül 700 millió euró) és az ipari/logisztikai szegmens (31%, körülbelül 645 millió euró) továbbra is a fő motorok, és a közeljövőben várhatóan ez a trend megmarad. Az iO Partners jelenlétével rendelkező országok teljesítményét nézve Romániában figyelemre méltó likviditásnövekedés tapasztalható (+169%), míg Magyarországon és Szlovákiában az előző évhez képest visszaesés figyelhető meg. Az első három negyedév során a tranzakciós volumen felét Csehország biztosította (1,05 milliárd euró), ezt követi Románia 31%-kal (655 millió euró), Magyarország 10%-kal (207 millió euró) és Szlovákia 9%-kal (180 millió euró).

Z.G.: A kiskereskedelmi szektor, különösen a retail parkok és logisztikai eszközök terén Magyarországon egyre nagyobb kereslet mutatkozik. Ugyanakkor a rendelkezésre álló ingatlanok korlátozott száma és a tulajdonosi kör koncentráltsága miatt a piac likviditásának bővítési lehetőségei jelentősen szűkülnek. Az irodaházak esetében a vevők különösen óvatosan járnak el, mivel a globális kockázatok – mint például a home office és a hibrid munkavégzés – mellett helyi szinten is kihívásokkal kell szembenézniük. Különösen érdekes kérdés, hogy az állami cégek áthelyezése milyen hatással lesz a piaci kihasználatlanságra a jövőben.

Fontosabb kérdés, hogy a kereskedelmi ingatlanpiacon a régióban Csehország mellett Magyarország is kiemelkedő tőkeexportőrként van jelen. Ugyanakkor, míg a csehek jelentős határon túli befektetésekkel büszkélkedhetnek, addig a magyar szereplők elsősorban a hazai piacon való akvirálásra összpontosítanak.

A magyar befektetők jelenleg a portfólióik sokszínűsítésére helyezik a hangsúlyt, figyelembe véve a földrajzi eloszlást és az eszközkategóriákat is. Ennek következtében a hazai irodaházak nem kerültek a fókuszukba. Ez különösen érdekes, hiszen az elmúlt tíz év során a magyar ingatlanpiac stabilitását éppen a belföldi befektetők és a különböző irodatranszakciók biztosították.

A külföldi befektetők korábban jellemzően az alacsonyabb hozamprémiumra hivatkozva maradtak távol a magyar ingatlanpiactól, mekkora eltérések tapasztalhatók ezen a téren a régió országaiban és mi lenne az, ami javíthatna a magyar ingatlanpiac helyzetén?

A.V.: Az elmúlt év legfeljebb 25 bázispontos emelkedését követően a prémiumhozamok a régió országaiban egyértelműen tetőztek és jelenleg stagnálnak. Miközben jelentős kamatfelárak mutatkoznak a régió országai között - Magyarország és Csehország között ez 125-175 bázispont, Magyarország és Románia között pedig 75-100 bázispont.

Z.G.: Az említett Honvéd Center ügylet mellett, ahol egy német családi befektető magyarországi piacra lépését segíthettük, több más tranzakción is dolgozunk, ahol a vevő első magyarországi akvizícióját készíthetjük elő. Tény, hogy nincs annyi nemzetközi hátterű befektető, mint a 2020 előtti slágerévekben de azért vannak új érdeklődők, akik ugyan nemegyszer nehezen megtalálható specifikus igények mentén, de aktívan keresnek lehetőségeket Magyarországon is.

Ahhoz, azonban, hogy nagy számban jelenjenek meg nemzetközi befektetők kiszámíthatóságra van szükség.

A hazai lehetőségeket elvető befektetők véleménye nem az árak körül forog, hanem a transzparencia és a következetesség hiánya aggasztja őket. Számukra a magyar piac vonzerejének csökkenése inkább egy országimázs problémából fakad, semmint pusztán árképzési kérdésből.

A kínai webáruházak térnyerése forradalmasíthatja a logisztikai ingatlanpiacot, hiszen a globális e-kereskedelem folyamatos növekedésével egyre nagyobb igény mutatkozik a modern raktárak és elosztó központok iránt. E folyamat következtében a logisztikai infrastruktúra fejlesztése és optimalizálása elengedhetetlenné válik, ami új lehetőségeket teremt a befektetők és a fejlesztők számára. A webáruházak által generált nagyobb forgalom nem csupán a raktárkészletek mennyiségét növeli, hanem a gyors és hatékony kiszolgálás iránti igényt is fokozza. Ez a trend új típusú ingatlanok kialakítását, például automatizált raktárak és városi elosztó központok létrehozását vonhatja maga után, amelyek közelebb helyezik a termékeket a vásárlókhoz, ezáltal csökkentve a szállítási időt és költségeket. A hatás jelentősége abban rejlik, hogy a logisztikai ingatlanpiac nem csupán a kínai webáruházak növekedésétől függ, hanem a globális kereskedelmi trendek, a technológiai fejlesztések és a fenntarthatósági szempontok figyelembevételétől is. Az ilyen változásokkal a piaci szereplőknek alkalmazkodniuk kell, hogy versenyképesek maradhassanak a folyamatosan változó környezetben.

AV: Még nem biztos, hogy transzformációs hatásúnak nevezném, de a logisztikai kereslet szempontjából hatással lesz. Az elmúlt 12 hónapban a Shein már közel 389 000 négyzetmétert bérelt ki két lengyelországi tranzakció keretében. A kínai online áruházak hatása azonban nagyban függ majd a geopolitikától és a Donald Trump által kilátásba helyezett vámoktól.

ZG: Még korai lenne véglegesen megítélni a helyzetet. Az európai e-kereskedők számára a kínai riválisok felbukkanása jelentős piaci kihívásokat hozhat, ami akár a piaci részesedés csökkenéséhez is vezethet. Ugyanakkor a csomagküldő szolgáltatásokkal foglalkozó vállalatok számára ez új üzleti lehetőségeket teremthet. Érdekes módon, az utóbbiak új igényeket támasztanak a piacon, ami figyelemre méltó átalakulást jelez.

Kell-e számítani az üresedési ráták további emelkedésére az irodapiacon? Milyen típusú és elhelyezkedésű irodaházak iránt van most leginkább kereslet a bérlői oldalon? Van-e kereslet irodaházakra befektetői oldalon?

Az utóbbi két év során az irodák értékesítése számos kihívással nézett szembe, de most már egyértelműen tapasztalható a kereslet újbóli erősödése. Különösen azok a termékek iránt nőtt meg az érdeklődés, amelyek megfelelő áron kínálják a jó ár-érték arányt.

Z.G.: Jelenleg a piaci trendeket a hosszabbítások dominálják, ám érdemes megjegyezni, hogy ez gyakran részleges területvisszaadással is együtt jár. Az állami bérlők mozgásának figyelembevételével úgy tűnik, hogy 2027 előtt nem várható az üresedési ráták csökkenése; addigra talán a jelenlegi túlkínálat is mérséklődni fog.

Jelenleg számos irodatranszakción dolgozunk, és egyértelműen észlelhető az élénkülés a befektetői piacon. A befektetők a stabil CBD és belvárosi elhelyezkedés mellett a jelentős állománnyal rendelkező alpiacok iránt is fokozott érdeklődést mutatnak, ami előnyhöz juttatja ezeket a területeket.

A befektetők elsősorban olyan termékeket keresnek, amelyek hosszabb távú cash-flowt biztosítanak az átlagos bérleti időszakokhoz képest, mivel ezek a bankok számára is vonzóbb finanszírozási lehetőségeket jelentenek. A 10-30 millió euró közötti eszközök piacán jelentős likviditás tapasztalható, míg a nagyobb ingatlanok iránti érdeklődés egyértelműen csökken.

Lehet-e arra számítani, hogy az ingatlanfejlesztők ráfordulnak a már meglévő régebbi épületek átalakítására, mennyire erősödő trend a retrofit a magyar piacon?

Z.G.: Erre nem csak számítunk, hanem ez már most is egy létező trend Budapesten, gondoljunk csak az Akadémiára vagy a Móricz Student Livingre, de mi is éppen két olyan irodaház eladásán dolgozunk, amelyből a tranzakciót követően az egyik hotelként a másik pedig társasházként fog újjászületni. Irodaházak terén ma kétfajta termékre van valós befektetői igény: jó bérbe adottságú és hosszú futamidejű core eszközre, vagy akár funkcióváltással is együtt járó újra fejlesztési lehetőségre.

E két kategória között éles határvonal húzódik, és az ide tartozó core+, value-add, valamint másodlagos termékek csak jelentős árengedménnyel találhatnak vevőre. A lokáció és műszaki jellemzők alapján funkcióváltásra alkalmas épületek viszont nagyfokú befektetői érdeklődést generálnak, amelyet akár árverseny is jellemezhet. Külön figyelemre méltó, hogy...

A funkcióváltás kapcsán felmerülő újra fejlesztési lehetőségek terén tapasztalataink alapján hatékonyan lehet forrásokat bevonni olyan befektetőktől, akik eddig nem voltak aktív résztvevői az ingatlanpiac finanszírozásának, legyen szó közvetlen kapcsolatról vagy alapkezelőkön keresztüli együttműködésről. Ez a tendencia mindenképpen pozitív jelenségnek számít.

Egyre égetőbb kihívás a vállalatok és intézmények számára, hogy hiányzik egy egységes keretrendszer az ESG (környezeti, társadalmi és irányítási) szempontok integrálására. A modern működés során alapvető fontosságú, hogy ezeket a tényezőket megfelelően figyelembe vegyük. Milyen innovatív megoldások segíthetnek a helyzet orvoslásában? Milyen tapasztalatokkal rendelkezünk a régióban ezen a területen?

A.V.: Az ESG (környezetvédelmi, társadalmi és vállalatirányítási) szempontok a háború kirobbanása óta háttérbe szorultak a befektetési döntések során. A jelenlegi vevők, akik túlnyomórészt regionális szereplők (72%-ban) és nem nyugat-európai befektetők, egyre inkább az ingatlanok tényleges teljesítményére helyezik a hangsúlyt. Ilyen értelemben a lokáció, a tervezhető és hosszú távon fenntartható cash flow váltak a legfontosabb tényezőkké a befektetési döntésekben, sokkal inkább, mint az ESG szempontok. Bár várhatóan ez a tendencia idővel megváltozik, és az ESG szerepe egyre jelentősebbé válik, jelenleg úgy tűnik, hogy ezek a tényezők kevésbé dominálnak a piacon.

A kiskereskedelemi ingatlanok és a hotelek mennyire vonzók a befektetők számára vagy van-e bármi alternatív termék, ami iránt mérhető érdeklődés van?

A Covid időszakában a kiskereskedelmi termékekbe történő befektetések iránti érdeklődés minimálisra csökkent, azonban mostanra világosan látszik, hogy ezek a termékek a régióban, így Magyarországon is, iránti kereslet jelentősen megnövekedett. Jelenleg a kiskereskedelmi parkok és az élelmiszerüzletek uralják a régiós befektetési volumeneket. 2024-re már észlelhetjük a nagyobb bevásárlóközpontokkal kapcsolatos tranzakciókat is a térségben. Ezzel szemben az alternatív termékek még mindig meglehetősen ritkák, így a tranzakciós likviditás csupán a befektetési aktivitás töredékéért felelős.

Z.G.: Az idei év során a Gránit Alapkezelő egy 110 lakásos újépítésű fejlesztés megvásárlásával megkezdte az első intézményi PRS (Private Rented Sector - magánbérleti szektor) befektetését Magyarországon. A lakáspiaci helyzet kedvező alakulása ellenére azonban a BTR szektor (Build-To-Rent - bérlakásépítés) rövid távon valószínűleg nem tapasztal jelentős növekedést hazánkban. A hotelszektorban viszont több tranzakcióra is számíthatunk az elkövetkező hetekben, ahol bővülés várható. Emellett student housing projektek is elindulnak, de ahhoz, hogy intézményi befektetők megjelenjenek, több termékre és nagyobb szobaszámra lenne szükség, amely jelenleg még nem áll rendelkezésre.