Idén hatalmas változások várhatóak a lakáspiacon - de mi következik ezután?
A 2025-ös évben akár 30 százalékot meghaladó volumenbővülés is reális lehet a hazai lakáspiacon, miután mind az adásvételek számában, mind az ingatlanárakban jelentős emelkedésre számíthatunk. A lakáspiac fellendülése a következő évben is folytatódhat, köszönhetően a kedvező piaci környezetnek és számos olyan állami intézkedésnek, amelyek már bejelentésre kerültek, és céljuk a piac további növekedésének ösztönzése. Milyen következményekkel járhat mindez a lakáspiac számára, és vajon a növekedés tartósan velünk maradhat a jövőben?
Korábban több írásban is érintettük azt a témát, hogy milyen intézkedések támogathatják a hazai lakáspiacot 2025-ben. Ezek közül néhány intézkedés elsősorban Budapestet érintheti, míg mások a vidéki települések tranzakciós volumeneire és lakásáraira gyakorolhatnak hatást. Ám egy biztos: az utóbbi években nem volt olyan átfogó állami intézkedéscsomag, amely ennyire átfogóan befolyásolhatná a lakáspiacot. Emellett piaci szempontból is számos tényező mutat arra, hogy a lakáspiac élénkülésének lehetőségei adottak.
1. Az Airbnb szabályainak megszigorítása Az Airbnb platformján történő bérbeadás egyre népszerűbbé vált az utazók és a vendéglátók körében, azonban a megnövekedett igények és a piaci kihívások miatt a vállalat úgy döntött, hogy szigorúbb feltételeket vezet be. E változások célja, hogy biztosítsák a biztonságos és felelősségteljes bérbeadást, valamint minimalizálják a zavarokat a helyi közösségekben. A szabályok között szerepelhetnek a bérbeadók számára előírt kötelező regisztrációk, a vendégek számára kialakított értékelési rendszerek, valamint a zaj- és viselkedési normák szigorúbb betartása. E lépések révén az Airbnb igyekszik fenntartani a platform hitelességét és a felhasználók közötti bizalmat, miközben támogatja a helyi közösségek érdekeit is.
A rövidtávú lakáskiadás budapesti korlátozása 2024 őszének egyik forró témája volt, ami elsőként a VI. kerületben merült fel, ahol egy szavazást követően végül a teljes tiltás mellett döntött a lakosság. Erre rácsatlakozva a kormány is korlátozások bevezetéséről döntött, amelyek egész Budapestet érintik:
2025-ben és 2026-ban nem adnak ki új Airbnb-engedélyt a fővárosban, és a meglévő egységeknél a szobánkénti éves 38 400 forintos adót 150 000 forintra emelik.
Az intézkedés Budapest belvárosában aktivizálhatja a tulajdonosok egy részét, ami ezekben a kerületekben több adásvételhez vezethet.
2. A lakásbérleti díjak és a szerződési feltételek struktúrájának alapos áttekintése és értékelése
A kormány 2024 októberében bemutatott Új Gazdaságpolitikai Akciótervének 21 pontja között szerepel egy olyan javaslat is, amely eddig nem kapott konkrét részleteket. A bérleti díjak jelentős emelkedése a 2021 eleji mélypont óta sokakat aggaszt, azonban a bérleti díjak szabályozását sokan nem tartják megfelelő megoldásnak, így a többség a piacon elutasítja a korlátozásokat. Amennyiben 2025-ben konkrét intézkedéseket jelentenek be, azok komoly hatással lehetnek a bérleti piacra, ezáltal befolyásolva a befektetési célú vásárlásokat is.
150 ezer forintos kedvezményes adózású munkáltatói támogatás lakáscélú felhasználásra – egy kivételes lehetőség, amely segíthet álmaid otthonának megvalósításában!
A bérleti piacot is érinti viszont a kormány 2024 decemberében bejelentett új, a fiatalokat célzó havi 150 ezer forintos lakhatási támogatásról szóló döntése, miszerint 2025. január 1-jétől a munkáltatók kedvezményes adózás mellett béren kívüli juttatás formájában, havi 150 ezer forintig hozzájárulhatnak a 35 év alatti munkavállalóik lakhatási kiadásaihoz.
Ez bérleti díj és lakáshitel-törlesztés támogatását egyaránt jelentheti.
Izgalmas kérdés, hogy hány munkavállaló fogja kihasználni ezt a lehetőséget. Amennyiben vonzó lesz a konstrukció, különösen a fiatalok által kedvelt városrészekben, jelentős dinamizmust hozhat a lakáspiacra.
4. Lakás- és kollégiumi építési tőkeprogram Ez a program célja a lakóingatlanok és kollégiumok fejlesztésének elősegítése, amely nem csupán a lakhatási körülmények javítását szolgálja, hanem a közösségi élet erősítését is. A tőkeprogram keretében támogatást nyújtunk olyan projektekhez, amelyek fenntartható és korszerű megoldásokat kínálnak, így hozzájárulva a városi infrastruktúra fejlődéséhez. Emellett kiemelt figyelmet fordítunk a közösségi terek kialakítására és a zöld megoldások integrálására a tervezési folyamatba. Célunk, hogy olyan lakóhelyeket hozzunk létre, amelyek nemcsak otthonok, hanem közösségi központok is egyben, ahol az emberek találkozhatnak, együttműködhetnek és gazdagíthatják egymás életét.
Nagy Márton miniszter december 9-i nyilatkozatában bejelentette, hogy a kormány egy új, lakáskínálatot ösztönző programot indít. Az új tőkeprogram keretében az elkövetkező öt év során összesen 200 milliárd forint támogatást biztosítanak ingatlanalapok számára, melyet kollégiumok, bérlakások és új lakások építésére fognak felhasználni.
A 2025. március 1-jén induló programra meglévő és újonnan létrehozott ingatlanalapok is pályázhatnak, melynek során az állam a projektek 70%-áig biztosít forrást, a fennmaradó 30%-ot magánbefektetőknek kell biztosítaniuk. A befektetett tőkét 100%-ban Magyarországon kell felhasználni, ebből 80%-ot lakásfejlesztésre. A kormány célja az, hogy évente legalább 25 ezer új lakás épüljön Magyarországon.
Az intézkedés elsősorban az újlakáspiaci kínálatnak adhat lökést, miközben a bérlakásépítések az adott kerületekben lehetnek hatással a bérleti piac alakulására.
**5. Vidéki Otthonfelújítási Program: Új Élet a Régi Falvakban** A vidéki otthonfelújítási program célja, hogy friss impulzusokat vigyen a falusi életbe, és új lehetőségeket teremtsen a vidéki közösségek számára. E kezdeményezés keretében az elhagyatott, vagy elöregedett ingatlanok felújítása révén nemcsak a lakókörnyezet javulhat, hanem a helyi gazdaság is fellendülhet. A program támogatja a helyi hagyományok megőrzését, miközben modernizálja a vidéki otthonokat. A pályázók különböző támogatási formákból részesülhetnek, legyen szó pénzügyi segítségről, szakmai tanácsadásról vagy energetikai korszerűsítési lehetőségekről. Célunk, hogy a felújított ingatlanok ne csupán lakóhelyként szolgáljanak, hanem a közösségi élet központjaivá is váljanak. Ezen túlmenően, a program ösztönzi a helyi vállalkozásokat és kézműveseket, hogy részt vegyenek a felújítási munkálatokban, így nemcsak a lakóházak újulnak meg, hanem a helyi gazdaság is virágzik. A vidéki otthonfelújítási program tehát nem csupán az épületek, hanem a közösségek revitalizálásáról is szól, lehetőséget adva arra, hogy a fiatalok is visszatérjenek a falvakba, és új életet leheljenek a régi házakba.
A kormány részben újraindítja a 2021-2022 között már működő otthonfelújítási programot, amelyet több mint 300 ezer család használt ki. A vidéki otthonfelújítási program 2025. január 1-jétől 2026 közepéig érhető el az 5000 fő alatti településeken élők számára.
A támogatás legnagyobb mértéke elérheti a 3 millió forintot.
A támogatás keretösszegének felosztása úgy alakul, hogy a számlákkal igazolt anyagköltség és a munkadíj egyaránt 50-50%-ot képvisel. Ezenkívül a beruházás előfinanszírozására legfeljebb 6 millió forint összegű, kamattámogatott hitel igényelhető. Amennyiben valaki már igénybe vette a 2021-2022-es otthonfelújítási támogatást, a fennmaradó összegre jogosult lehet, azonban ehhez továbbra is szükség van egy 25 év alatti gyermekre. Energetikai megkötések nincsenek, viszont fontos változás, hogy a felújított ingatlanban legalább 5 évig kell lakni, kivéve néhány előre meghatározott esetet.
Bár a 3 millió forintos támogatás nem tűnik kiugrónak, a hitel lehetőségével együtt jelentős lökést adhat a kistelepüléseken található lakóingatlanok minőségi fejlődésének. Mivel a program feltétele, hogy az ingatlant legalább 5 évig lakni kell, ez nem fogja élénkíteni az érintett települések lakáspiacát, de a felújítás költségei mégis részben beépülhetnek az ingatlanok értékébe.
6. SZÉP-kártya egyenleg fele lakásfelújításra
2025 elejétől a SZÉP-kártya keretének akár 50%-át is fel lehet használni lakásfelújításra. A felhasználási lehetőségek egy sor meghatározott termékcsoportot ölelnek fel, beleértve a vasáru-, építőanyag-, festék- és üvegkereskedelmi termékeket, valamint egyéb, a felújításhoz szükséges árucikkeket. 2024 júliusában körülbelül 2,8 millió SZÉP-kártya-tulajdonos volt, akiknek az átlagos egyenlege körülbelül 32 ezer forint körül mozgott. Ebből adódóan a keret elsősorban kisebb felújítási munkálatokra elegendő, így a lakáspiacon várható jelentős változásoktól nem érdemes reménykedni.
7. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások adómentes felhasználása lakásvásárlásra Az önkéntes nyugdíjpénztárakban felhalmozott összeg felhasználása lakáscélokra különösen előnyös lehet, hiszen ezáltal a társadalombiztosítási rendszer keretein belül is kedvező lehetőségek nyílhatnak meg. Az adómentes felhasználás jogszabályi keretei lehetővé teszik, hogy a megtakarítók a nyugdíjcélú megtakarításaikat lakásvásárlásra, -építésre vagy -felújításra fordítsák anélkül, hogy adóterheket kellene viselniük. Ez a lehetőség nemcsak a fiatal családok, hanem minden olyan személy számára hasznos, aki hosszú távon szeretné biztosítani lakhatását. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások így nem csupán a nyugdíjas évek kényelmét szolgálják, hanem a jelenlegi lakhatási helyzet javítását is elősegítik. Fontos azonban, hogy a felhasználás előtt alaposan tájékozódjunk a vonatkozó jogi előírásokról és feltételekről, hogy a lehető legjobban kihasználhassuk ezt a kedvező lehetőséget.
Tavaly november 28-án bejelentették a jogszabálymódosítást, amely lehetőséget ad az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások adómentes felhasználására lakáscélokra. Ennek értelmében 2025-ben legfeljebb három alkalommal vehető igénybe a pénztári kifizetés, amely a 2024. szeptember 30-án rendelkezésre álló önkéntes nyugdíjpénztári egyenleg alapján történhet. A felhasználás céljai között szerepel a lakáscélú, illetve szabad felhasználású jelzáloghitel és munkáltatói kölcsön törlesztése, előtörlesztése, a lakás önrészének biztosítása, valamint a lakás korszerűsítése, bővítése, felújítása, továbbá lakás vásárlása vagy építése, sőt építési telek beszerzése is. A kormány reményei szerint ez a lépés 2025-ben akár 300 milliárd forintnyi forrást mozgathat meg a lakáspiacon. Bár a pontos összeg még bizonytalan, egyértelmű, hogy a módosításnak lesz valamilyen hatása a lakáspiaci helyzetre.
8. 5%-os lakáshitel-kamatplafon a fiatalok első, zöld lakásaira
A Magyar Bankszövetség tavaly novemberben tette közzé javaslatát az önkéntesen vállalt, 5% alatti kamatozású lakáshitelek 2025-ös bevezetésére vonatkozóan. A vállalást a Nemzetgazdasági Minisztérium is üdvözölte, melynek értelmében a 35 év alatti fiatalok első lakásukra vehetik igénybe a kedvezményes hitelt, ha az legalább A+ energetikai besorolású és legfeljebb 68 kWh/m/év primer-energiaigényű lakás. Ez lényegében az új építésű lakások energetikai elvárása, van azonban több további kritérium is.
A lakás bruttó ára négyzetméterenként 1,2 millió forint alatt kell, hogy legyen, és a mérete maximum 60 négyzetméter lehet.
A kedvezményes kamat az első öt év során érhető el, és a program 2025. április 1. és 2025. október 31. között válik hozzáférhetővé. A szigorú elvárások miatt sajnos csak korlátozott számú lakás felel meg a kritériumoknak, így várakozások szerint legfeljebb néhány tízmilliárd forintnyi új banki kihelyezés valósulhat meg. Ennek következtében a program önmagában csupán szerény mértékű élénkülést hozhat az újlakáspiacon.
9. Az új lakóingatlanok 5%-os áfájának megőrzése 2026 végéig.
Az új lakások 5 százalékos áfája egy visszatérő kérdés, ugyanis rendre bizonyos időintervallumra döntenek annak érvényességéről. Mivel a korábbi határidő ismét lejárt volna, ezért a kormány újra hosszabbított, most a 2026 év végéig megszerzett építési engedélyek birtokában a 2030 év végéig átadott lakásokra lesz érvényes, ugyanakkor piaci szereplők szerint ideje lenne, hogy a kedvezményes áfa ebben az esetben határozatlan időre szóljon. A hosszabbításra számított a szektor, így érdemben ez sem fogja befolyásolni az új lakások építésének számát, és a lakásárakra sem lesz jelentős hatása.
10. Munkáshitel
Bár ez nem közvetlenül a lakáspiacot érintő intézkedés, de a lakáshoz jutást és a lakáshitel-felvételt is támogathatja. A hitelre az jogosult, aki már betöltötte a 17. életévét, de még nem töltötte be a 26. életévét, legalább 3 hónapja folyamatosan tb-jogviszonnyal rendelkezik, heti munkaideje legalább húsz óra, és vállalja, hogy öt évig bejelentett magyarországi lakcímmel rendelkezik és dolgozik, valamint nem rendelkezik érvényes hallgatói, tanulói jogviszonnyal vagy diplomával.
Az ügyfelek számára elérhető kamatmentes kölcsön maximális összege 4 millió forint, és a visszafizetés időtartama legfeljebb 10 év lehet.
A hitelfelvevő anya a törlesztés szüneteltetésére jogosult első és második gyereknél 2 évig, második gyermek érkezésekor a tartozás felét, harmadiknál az egészét elengedik, de a babaváró hitellel ellentétben a gyermekvállalás nem feltétele a futamidő végéig tartó kamatmentességnek. A munkáshitel esetében a kormány 500 milliárd forintnyi hitelkihelyezést vár a bankoktól, ami legalább 125 ezer hitelfelvevőt jelentene. Bizonytalan, hogy ennek mekkora része jelenhet meg a lakáspiacon, de a volumenből adódóan valamekkora mértékben itt is kell lakáspiaci hatásokkal számolni.
Az Aranyvízum program egy különleges lehetőség, amely lehetővé teszi a külföldi állampolgárok számára, hogy befektetéseikkel tartózkodási engedélyt és potenciálisan állampolgárságot szerezzenek egy adott országban. E program keretében a résztvevők általában ingatlanvásárlással, üzleti befektetésekkel vagy munkahelyteremtéssel járulnak hozzá a gazdasághoz, cserébe pedig jogot nyernek a hosszú távú tartózkodásra. Ez a megoldás különösen vonzó lehet azok számára, akik új lehetőségeket keresnek, vagy szeretnék bővíteni nemzetközi kapcsolataikat. Az Aranyvízum program nem csupán a gazdasági előnyökről szól, hanem az életminőség javításáról és a családok biztonságosabb jövőjéről is. Azok, akik részt vesznek a programban, gyakran élvezhetik a befogadó ország kulturális gazdagságát és fejlődési lehetőségeit, miközben hozzájárulnak annak dinamizmusához. Az Aranyvízum programok eltérőek lehetnek az egyes országokban, a követelmények és a folyamatok is változóak, ezért fontos alaposan tájékozódni a választott helyszín szabályairól és lehetőségeiről.
Ez a program egy korábbi kormányzati kezdeményezés, amely lehetőséget teremt az EU-n kívüli befektetők számára, hogy befolyásolják a hazai lakáspiacot. A vendégbefektetői státusz elnyerése érdekében a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartott ingatlanalapból legalább 250 000 euró értékű befektetési jegyet kell vásárolni, vagy legalább 500 000 euró értékű, Magyarország területén található, az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi szám szerint azonosított, per-, teher- és igénymentes lakóingatlan tulajdonjogát kell megszerezni. Ezen intézkedések legnagyobb hatását a legdrágább ingatlanok szegmensében várják, amely élénkítheti a piaci aktivitást.
12. Az állampapírok révén felszabaduló hatalmas összegek: százmilliárdok áramlása a gazdaságban
Ezzel a kérdéssel is sokat foglalkoztunk korábban, hiszen a csökkenő kamatok miatt a jelenleg állampapírban tartott száz-, vagy egyesek szerint ezermilliárdok egy része szintén a lakáspiacon landolhat. A Portfolio egy korábbi felmérése szerint az állampapírpénzek mintegy 20 százaléka érkezhet meg 2025-ben a lakáspiacra, ami érdemben növelheti a lakások iránti keresletet.
Lehetséges, hogy ennek a folyamatnak a legjelentősebb következményei a lakáspiacra 2025-ben fognak megmutatkozni.
A CSOK Plusz és a Babaváró támogatások egyaránt fontos szerepet játszanak a fiatal családok otthonteremtési terveiben. A CSOK Plusz a meglévő Családi Otthonteremtési Kedvezmény kibővített verziója, amely még kedvezőbb feltételeket kínál a családok számára. Ezzel szemben a Babaváró támogatás egy olyan hitelprogram, amely a gyermekvállalást segíti elő, és amelyet a fiatal párok igényelhetnek, hogy könnyebben elérhessék álmaik otthonát. Mindkét lehetőség célja, hogy ösztönözze a családalapítást és megkönnyítse a lakáshoz jutást, így hozzájárulva a fiatal generációk boldogulásához.
A munkáshitel mellett a CSOK Plusz, a falusi CSOK és a babaváró együttesen is élénkülést hozhat a lakáspiacra, miután egyes esetekben kedvezőbb feltételek irányába módosulnak a programok. A CSOK Plusz-nál is lesznek változások, de talán ennél is fontosabb, hogy a Babavárónál 35 évre emelik az igénybevétel életkorhatárát. Miután a Babavárót eddig is sokan lakáscélokra költötték, a kibővített életkorhatárnak köszönhetően itt is lesznek érdemi hatások.
A fent említett tényezők következtében...
a lakáspiaci szakértők mintegy 20 ezerrel több adásvételre számítanak idén,
A várakozások szerint a tranzakciók száma megközelíti a 150 ezer főt, ami 15-20 százalékos növekedést jelent a 2024-es adatokhoz viszonyítva. Az elmúlt másfél évtized tapasztalatai alapján ritkán fordult elő, hogy egy év alatt ennél is több ingatlan cserélt volna gazdát hazánkban. Ha a prognózisok valóra válnak, akkor egy rendkívül élénk és mozgalmas év elé nézünk az ingatlanpiacon.
A megnövekedett kereslet, párosulva a támogatásokkal, várhatóan a lakásárak emelkedésében fog megnyilvánulni.
Szinte mindenki biztosra veszi, hogy 2025-ben a lakáspiacon is kétszámjegyű, azaz 10 százalékot meghaladó nominális áremelkedés vár ránk.
Ez a KSH számai szerint azt jelenti, hogy országos átlagban a lakóingatlanok ára elérheti a 40 millió forintot, de a dinamika főként a befektetők által kedvelt településeken - Budapest kiemelt kerületei és a munkaerőpiac szempontjából prosperáló megyeszékhelyek - lehet erős.
Az adásvételek és a lakásárak együttes növekedésének köszönhetően a gazdát cserélő lakások összértéke akár 30 százalékkal is növekedhet idén 2024-hez képest, ami nagyobbrészt a több adásvétel, kisebb részben pedig a várható áremelkedés hatására következhet be.
Sokan érdeklődnek afelől, hogy az említett intézkedések és piaci folyamatok milyen hatással lesznek a lakáspiac alakulására az elkövetkező évben. Azonban, ha már előrejelzésekről van szó, fontos, hogy ne csak a közeljövőt, hanem a hosszabb távú piaci környezetet is figyelembe vegyük.
Mielőtt bárki azt hinné, hogy az idei nagy robbanás egy újabb évtizedes folyamat kezdetét jelenti, és hogy a 2014 utáni évekhez hasonló szárnyalás előtt állunk, érdemes figyelembe venni, hogy
Az ország gazdasági teljesítménye messze elmarad a 2010-es évek második felének dinamikus növekedési ütemétől.
A tavaly decemberi GDP-adatok tükrében megfigyelhető, hogy az utolsó kilenc negyedév során csupán három alkalommal tapasztalhattunk gazdasági növekedést. Az elemzők előrejelzése szerint 2025-re is 3 százalék alatti bővülés valószínűsíthető.
A gazdasági események jelenlegi alakulása nem támasztja alá a lakásárak tartós emelkedését, miközben...
Az MNB elemzései alapján a lakáspiac jelenlegi állapota enyhe túlértékeltséget mutat.
Míg 2014-ben a piaci mélypontot éltük meg, amikor a lakásárak 30 százalékkal elmaradtak a gazdasági alapelvek által meghatározott értékektől, addig jelenleg már 10 százalékkal túllépjük ezt a szintet.
A magyar lakáspiac 2025-re várhatóan újabb élénkülésnek lesz tanúja, mind a tranzakciók, mind a lakásárak vonatkozásában. Ezt a folyamatot a kiterjesztett állami intézkedések és a kedvező piaci körülmények segíthetik elő. Azonban hosszú távon a fellendülés fenntartása csak akkor lehetséges, ha a gazdaság ismét stabil növekedési pályára áll.
A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.
Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a jogi vonatkozásokat részletesen kell megvizsgálni.
